Para propietarios: Asegúrate conseguir un buen inquilino para tu piso en alquiler

Todos los caseros quieren alquilar su vivienda a alguien solvente, que no tenga deudas y que no le de problemas: impagos, desperfectos, etc…… Pero este perfil escasea porque buena parte de ellos se decanta por comprar. La mayoría de inquilinos responde a otros perfiles: asalariados, autónomos, pensionistas, estudiantes, etc, extranjeros… Entonces… ¿Cómo asegurarse un buen inquilino?

Cada vez más propietarios recurren a la garantía de “ protección integral del arrendador” disponible para nuestras pólizas de Hogar. Es su pasaporte a la tranquilidad. Para los inquilinos, esta póliza supone pasar 3 filtros por parte de la compañía y aprobarlo o suspenderlo. Por esto, hay inquilinos que ya lo conocen , no los pasan y evitan los alquileres con seguro de impago de por medio.

Su uso se extiende entre los propietarios, cuya máxima preocupación es dejar de cobrar la renta. Seguros Catalana Occidente ofrece este seguro hace unos años. En 2021, se contrataron en España en torno a 180.000 pólizas, lo que supone el 35% de los contratos de alquiler firmados (unos 520.000). El crecimiento con respecto al año anterior fue del 16%”, señala el Observatorio Español del Seguro de Alquiler, que al tiempo denuncia la proliferación de falsos seguros desde la pandemia (deben ser comercializados por aseguradoras avaladas por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones).

De esta forma, el propietario traslada todo el riesgo de impago a la aseguradora, que debe tener muy claro que el inquilino podrá hacer frente al pago de las rentas , ya que será la compañía la que asumirá el importe correspondiente a las rentas impagadas, así como los posibles costes relacionados con la reclamación de la deuda. El volumen de rechazados depende de cada empresa. De media el 80% de los estudios son aprobados.

El primer filtro para validar al inquilino/s es analizar su solvencia financiera: Que tenga ingresos recurrentes y estables. Esto perjudicaría a un autónomo que un mes gane 1200 y otro 3000. Las pensiones de jubilación son de los perfiles que mejor se comportan porque hay pensiones más altas que los salarios medios.

A diferencia de una hipoteca, donde la banca pone el límite del esfuerzo en el 30%, las aseguradoras han colocado el umbral hasta el 40% de los ingresos mensuales. Con los precios del alquiler actuales, quedaría mucha parte de la población fuera de esta primera criba. Si el precio del alquiler supera ese 40% de los ingresos del inquilino, este no será apto. Ejemplo: para un alquiler de 700 euros mensuales los inquilinos deben ingresar cada mes unos 1900 euros. Si lo que ganan los interesados —sea una o más personas— no suma esos 1900 euros, la aseguradora no cierra las puertas del todo. En estos casos se pide un aval personal y solidario, es decir, en el contrato de alquiler debe figurar una persona que responde en caso de impago. Así el compromiso del inquilino es mayor. De media, un 30% de las pólizas tiene avalista.

Para hacer el análisis de solvencia, la aseguradora pide varios documentos en función del perfil: dos últimas nóminas, el contrato de trabajo y en función de su antigüedad, la vida laboral para comprobar que llevan más de un año trabajando. Se valora más los contratos de trabajo indefinidos que los temporales.

A los autónomos se les requieren las 2 últimas declaraciones trimestrales del IVA, así como la declaración del IRPF más reciente. Los pensionistas deben aportar el justificante de la pensión emitido por la Seguridad Social. A diferencia de lo que hacen algunos caseros, las aseguradoras no pueden fijarse en otros aspectos, como el género, la nacionalidad ó la primera impresión. La llegada del seguro de impago ha profesionalizado el sistema de elección del inquilino porque hasta ese momento los propietarios elegían en base a su criterio.

El propietario puede contratar el seguro por 6, 9 ó 12 meses. Lo habitual son 12 meses, ya que el tiempo que tardan los juzgados desde que se presenta la demanda de desahucio hasta que hay sentencia son nueve meses.

Antes de nada, la aseguradora solicita al inquilino regularizar las rentas y al segundo mes de impago le advierte de que será demandado y desahuciado por impago —en 2021, en 70% de los lanzamientos fueron por alquiler. La aseguradora asume todos los gastos judiciales, adelanta las rentas cuando presenta la demanda en el juzgado. El casero puede empezar a cobrar tras el primer o segundo mes de impago (en función de si hay franquicia o no). Al final, con la sentencia judicial, la empresa reclama al inquilino o al avalista, aunque muchos son insolventes o desaparecen. El porcentaje de recobro de inquilinos morosos es muy bajo, fue del 21% en 2018

Además, estos seguros pueden ofrecer garantía de actos vandálicos y apropiación indebida del continente. Algunas incluyen sustitución de la cerradura, impago de suministros, limpieza de la vivienda por cambio de inquilino o análisis del consumo eléctrico.El precio medio de la póliza está en el 5% de la renta de alquiler. Se paga anual, semestral o trimestralmente y corre cuenta del propietario.

Si eres propietario y tienes una o varias viviendas en alquiler pídenos una propuesta. Junto con todas las coberturas del seguro de Hogar tendrás también esta, que en nuestra opinión es tan importante.